De woningmarkt in Tilburg en omgeving biedt dit najaar wat meer ruimte. NVM-makelaars in de regio Midden-Noord-Brabant verkochten in het derde kwartaal van 2026 992 woningen, 5,1% minder dan een jaar eerder, voor een mediane prijs van €496.000. Er staan 15% meer woningen te koop en kopers bieden minder vaak en minder ver over. Wat betekent dat voor jou?
De cijfers gaan over de hele regio Midden-Noord-Brabant: Tilburg en gemeenten als Goirle, Oisterwijk, Hilvarenbeek, Dongen en Waalwijk.
Midden-Noord-Brabant, 3e kwartaal 2026
Bron: NVM/Brainbay, 3e kwartaal 2026, koopwoningen bestaande bouw verkocht via NVM-makelaars, regio Midden-Noord-Brabant.
Minder verkopen, tussenwoningen houden stand
Landelijk werden er 0,6% meer woningen verkocht dan een jaar eerder, in onze regio juist 5,1% minder. Tussenwoningen (322 verkopen) en hoekwoningen (173) deden het zelfs beter dan vorig jaar. De daling zit bij vrijstaande woningen (17% minder verkopen), appartementen (12%) en twee-onder-een-kapwoningen (10%).
Tegenover het tweede kwartaal is het verschil groter, met 13% minder verkopen. Dat zegt weinig: in het tweede kwartaal worden vaak meer woningen verkocht.
Regio tegenover een jaar eerder en landelijk. Krapte-indicator: hoe lager, hoe krapper de markt.
| Indicator | Q3 2025 | Q3 2026 | Nederland Q3 2026 |
|---|---|---|---|
| Verkochte woningen | 1.045 | 992 | 41.732 |
| Mediane verkoopprijs | €478.000 | €496.000 | €503.000 |
| Prijs per m² | €4.247 | €4.261 | +1,7% t.o.v. 2025 |
| Verkooptijd | 27 dagen | 27 dagen | 31 dagen |
| Verkocht boven de vraagprijs | 72% | 65,3% | 65,9% |
| Gemiddeld verschil met de vraagprijs | +4,9% | +2,6% | +3,3% |
| Woningen te koop (eind kwartaal) | 751 | 867 | 39.001 |
| Krapte-indicator | 2,2 | 2,6 | 2,8 |
Bron: NVM/Brainbay, 3e kwartaal 2026, koopwoningen bestaande bouw verkocht via NVM-makelaars, regio Midden-Noord-Brabant.
Prijzen stijgen, per vierkante meter een stuk rustiger
De mediane verkoopprijs kwam uit op €496.000, 5,4% hoger dan een jaar eerder. Daarmee stegen de prijzen in de regio harder dan landelijk (1,8%). Kijk je naar de prijs per vierkante meter, dan is de stijging bescheidener: €4.261, een plus van 1,4%. Landelijk is dat 1,7%.
Dat verschil komt doordat de mediane prijs ook laat zien welke woningen er verkocht zijn. Bij appartementen is dat goed te zien: de mediane prijs steeg 9,6%, terwijl de prijs per m² 3,0% lager lag. Er wisselden dit kwartaal dus waarschijnlijk grotere appartementen van eigenaar. Twee-onder-een-kapwoningen stegen op beide maatstaven duidelijk, met 10,7% in mediane prijs en 8,0% per m².
De mediane prijs hangt ook af van welke woningen verkocht zijn. De prijs per m² laat beter zien hoe de prijs zich ontwikkelt, los van de grootte van de woning.
| Woningtype | Verkocht | t.o.v. 2025 | Mediane prijs | t.o.v. 2025 | Prijs per m² t.o.v. 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Tussenwoning | 322 | +2,5% | €419.000 | +1,7% | +0,5% |
| Hoekwoning | 173 | +8,1% | €472.000 | +4,5% | -0,7% |
| Twee-onder-een-kap | 160 | -10,1% | €577.000 | +10,7% | +8,0% |
| Vrijstaand | 156 | -17,0% | €764.000 | +3,4% | +3,9% |
| Appartement | 181 | -11,7% | €351.000 | +9,6% | -3,0% |
| Totaal | 992 | -5,1% | €496.000 | +5,4% | +1,4% |
Bron: NVM/Brainbay, 3e kwartaal 2026, koopwoningen bestaande bouw verkocht via NVM-makelaars, regio Midden-Noord-Brabant.
Meer keuze voor woningzoekers
Eind september stonden er in de regio 867 woningen te koop, 15,4% meer dan een jaar eerder. Landelijk groeide het aanbod harder, met 23,8%. Opvallend is de groei bij tussenwoningen: van 156 naar 215 woningen te koop.
Aantal woningen te koop aan het eind van het kwartaal. Totaal: 751 naar 867 (+15,4%).
Bron: NVM/Brainbay, 3e kwartaal 2026, koopwoningen bestaande bouw verkocht via NVM-makelaars, regio Midden-Noord-Brabant.
Er kwamen zelfs iets minder woningen nieuw op de markt dan vorig jaar (1.106, 4% minder). Het grotere aanbod hangt dus vooral samen met minder verkopen.
Dat zie je ook terug in de krapte-indicator. Die laat zien uit hoeveel woningen een koper gemiddeld kan kiezen: het aanbod aan het begin van het kwartaal gedeeld door het aantal verkopen. Hoe lager het getal, hoe krapper de markt. In Midden-Noord-Brabant steeg de indicator van 2,2 naar 2,6. Landelijk staat hij op 2,8.
Zo ziet het eruit in de Tilburgse stadsdelen
Achter de regiocijfers zitten grote verschillen per stadsdeel. In de dorpen Berkel-Enschot en Udenhout is de markt het krapst: woningen staan er gemiddeld 22 dagen te koop en de markttemperatuur staat op heet. In Tilburg Zuid en de Stappegoor-zone ging 55% van de woningen boven de vraagprijs weg, in Tilburg West was dat nog 83%. Het centrum valt op met de hoogste prijs per m² (€5.891) en de laagste gemiddelde verkoopprijs (€293.000). Daar worden vooral appartementen verkocht: 38 van de 47 verkopen.
De markttemperatuur combineert verkopen tegenover aanbod, prijsontwikkeling, looptijd en het aandeel woningen boven de vraagprijs tot een indicatie: heet, warm, in balans of koel. Let op: deze stadsdeelcijfers werken met gemiddelde prijzen en een andere indeling. Je kunt ze daardoor niet een op een vergelijken met de regiocijfers hierboven.
Markttemperatuur combineert verkopen tegenover aanbod, prijsontwikkeling, looptijd en het aandeel boven de vraagprijs.
| Stadsdeel | Markt | Verkocht | Gem. prijs | Prijs per m² | Looptijd | Boven vraagprijs |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Centrum & Stationszone | In balans | 47 | €293.000 | €5.891 | 36 d. | 72% |
| Oude Zuidelijke Gordel | Warm | 99 | €420.000 | €4.256 | 26 d. | 67% |
| Oude Noordoostelijke Gordel | Warm | 112 | €407.000 | €4.312 | 25 d. | 81% |
| Tilburg Noord | Warm | 78 | €430.000 | €3.703 | 28 d. | 71% |
| Tilburg West | In balans | 90 | €348.000 | €3.979 | 28 d. | 83% |
| Reeshof & Nieuw-West | Warm | 46 | €505.000 | €4.052 | 26 d. | 67% |
| Tilburg Zuid & Stappegoor-zone | In balans | 72 | €444.000 | €4.337 | 30 d. | 55% |
| Dorpen (Berkel-Enschot, Udenhout) | Heet | 68 | €557.000 | €4.546 | 22 d. | 62% |
| Buitengebied & Randzones | Warm | 56 | €425.000 | €3.965 | 24 d. | 65% |
Gemiddelde prijzen, niet te vergelijken met de mediane regiocijfers van NVM/Brainbay. Bedrijventerrein & Kanaalcluster is weggelaten (7 verkopen). Bron: [BRON STADSDEELCIJFERS INVULLEN], 3e kwartaal 2026.
Overbieden gebeurt minder vaak en minder ver
Van alle verkochte woningen ging 65% boven de vraagprijs weg, tegen 72% een jaar eerder. Gemiddeld betaalden kopers 2,6% boven de vraagprijs, waar dat vorig jaar nog 4,9% was. Daarmee zit de regio nu onder het landelijke gemiddelde van 3,3%.
Per woningtype verschilt dat flink. Voor tussenwoningen wordt nog altijd het vaakst overboden: 78% ging boven de vraagprijs weg, gemiddeld 4,3% erboven. Vrijstaande woningen werden gemiddeld 0,4% onder de vraagprijs verkocht, en daar is de keuze ook het grootst (krapte-indicator 4,5).
Aandeel van de verkochte woningen dat boven de vraagprijs wegging
Bron: NVM/Brainbay, 3e kwartaal 2026, koopwoningen bestaande bouw verkocht via NVM-makelaars, regio Midden-Noord-Brabant.
Wat betekent dit voor verkopers?
Een woning verkopen gaat nog steeds snel: gemiddeld in 27 dagen, net als vorig jaar. Landelijk duurt het 31 dagen. Wel bepalen de eerste weken voor een groot deel wat je woning opbrengt. Woningen die binnen een kwartaal verkocht werden, gingen gemiddeld 3,2% boven de laatste vraagprijs weg. Stond een woning een tot twee kwartalen te koop, dan werd er gemiddeld 1,6% toegegeven. Na een tot twee jaar was dat 6,8%.
Een realistische vraagprijs en een sterke presentatie vanaf de eerste dag zijn daarom belangrijk. Zeker voor vrijstaande woningen: die staan gemiddeld 92 dagen in het aanbod, bijna vier keer zo lang als een tussenwoning (24 dagen).
Gemiddeld verschil tussen verkoopprijs en laatste vraagprijs, naar hoe lang de woning te koop stond. Woningen die langer dan twee jaar te koop stonden zijn weggelaten.
Bron: NVM/Brainbay, 3e kwartaal 2026, koopwoningen bestaande bouw verkocht via NVM-makelaars, regio Midden-Noord-Brabant.
Wat betekent dit voor kopers?
Je hebt meer keuze en meer tijd om te vergelijken, vooral bij vrijstaande woningen, appartementen en twee-onder-een-kapwoningen. Bieden boven de vraagprijs is minder vaak nodig, al gebeurt het nog bij 65% van de verkopen. Zoek je een tussenwoning, reken dan op concurrentie: daar is de keuze het kleinst (krapte-indicator 2,0) en wordt het vaakst overboden.
Een goede voorbereiding helpt. Weet wat je kunt besteden en laat je bod onderbouwen met de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt.
Benieuwd wat dit betekent voor jouw woning?
De regiocijfers laten zien hoe de markt beweegt. Wat jouw woning opbrengt, hangt af van de straat, het type en de staat van je huis. Wil je weten waar je staat? Vraag een gratis waardebepaling aan of plan een adviesgesprek met een van onze makelaars in Tilburg.
